CONDOMINIO

Con una recentissima ordinanza, la n. 32057 del 05.11.2021, la Corte di Cassazione ha stabilito che il pianerottolo di un Condominio resta parte comune ai sensi dell’art 1117 c.c. anche laddove un condomino vi abbia costruito un manufatto utilizzando così il pianerottolo per una utilità propria. La Suprema Corte ha cassato con rinvio una sentenza della Corte di Appello di Firenze la quale aveva ritenuto che, a seguito della realizzazione da parte di una condomina di un manufatto sul pianerottolo dell’ultimo piano del Condominio, detta porzione fosse da ritenersi incorporata all’appartamento dell’ultimo piano sin dal momento della sua costruzione.

I Giudici di legittimità hanno sancito il seguente principio di diritto “Il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicchè la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cass. 17993/2010). Nello stesso tempo è stato chiarito che l’utilità particolare che un condomino possa trarre da un bene compreso nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. non incide sulla destinazione tipica del bene stesso e sullo specifico nesso di accessorietà all’edificio condominiale (Cass. n. 23316/2020).”

Evidenzia la Corte che,  in contrasto con questi principi, la Corte d’Appello, pure in mancanza di previsione contraria dei titolo, aveva ugualmente riconosciuto la proprietà esclusiva del pianerottolo, tuttavia non in base a una verifica delle caratteristiche strutturali e funzionali del pianerottolo stesso, ma in base al rilievo della esistenza su di esso di un manufatto collegato all’unità di proprietà esclusiva, laddove l’utilità particolare che derivava da un tale fatto non incideva, di per sè, sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell’edificio condominiale (Cass. n. 17556/2014).