IMMOBILI E CONDOMINIO

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con una “storica” sentenza ha escluso la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno determinato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva, sostenendo la riconducibilità di tale responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano.

Tuttavia, è stato precisato che il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dall’articolo 1126 c.c. costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, utile anche ai fini della ripartizione del danno cagionato da una copertura piana di proprietà esclusiva, ma comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante. Le Sezioni Unite hanno precisato che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (o della terrazza a livello) – ad uso non comune a tutti i condomini – rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, sia il condominio, il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c.. Saranno, dunque, tenuti a contribuire: i condomini ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei 2/3 ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione dell’utilità che ha sulla cosa, nella misura del terzo residuo. La responsabilità per i suddetti danni però non discende dall’inosservanza delle obbligazioni di manutenzione delle cose comuni, qualificata come obbligazione propter rem. In particolare il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare o del terrazzo a livello, atteso il suo rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, risponde direttamente degli eventuali danni a norma dell’art. 2051 c.c. nei confronti del condomino danneggiato, il quale deve considerarsi soggetto terzo rispetto al danno da inadempimento all’obbligo di conservazione della cosa comune.

Quanto alla responsabilità per danni del condominio, stante la funzione assolta dal lastrico o terrazzo a livello condominiale, quale copertura dell’intero edificio o di una sua parte, risponde dei danni l’amministratore, laddove ometta di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, a norma dell’art. 1130, comma 1, n. 4c.c., e l’assemblea dei condomini, nell’ipotesi in cui non assuma le necessarie determinazioni per le opere di manutenzione straordinaria, a norma dell’art. 1135, comma 1, n. 4c.c. Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (si veda la “storica” Cass. civ. sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449). In ogni caso l’esposto principio, affermato in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale anche nel caso in cui vengano in rilievo danni da omessa manutenzione, forieri di ben più gravi conseguenze, quali il crollo della terrazza a livello (Cass. civ. sez. II, 7 febbraio 2017, n. 3239).